Ирина Поварчук, сеть ТРЦ Караван: Хочу, чтобы наши ТРЦ стали гораздо большим, чем любимым местом для совершения покупок

Ирина Поварчук, генеральный директор DCH Infrastructure & Real Estate, управляющей компании сети ТРЦ Караван рассказывает о развитии формата outlet в Украине, карантине, стратегических целях компании многом другом.

Читайте українською

Ирина Поварчук возглавила компанию DCH Infrastructure & Real Estate, девелоперское направление группы DCH Investment Management, в декабре 2019 года. В этот же период состоялось открытие после обновления ТРЦ Караван Outlet в Киеве, а уже через три месяца начался весенний карантин, который ударил по всей коммерческой недвижимости страны. Ирина свое первое интервью после назначения СЕО одной из крупнейших сетей ТРЦ Украины дала RAU: о работе в период карантине, взаимодействии с арендаторами, перспективах формата Outlet в Украине, а также задачах, которые стоят перед новым генеральным директором девелоперской компании.

— Ваши первые полгода во главе сети ТРЦ Караван выпали на очень сложное для отрасли время…

— Карантин стал серьезным и неожиданным вызовом как для всего рынка, так и для сети ТРЦ Караван, ведь в нормальном режиме наши объекты посещает свыше 2 млн человек ежемесячно, мы сотрудничаем с 980 малыми, средними и крупными бизнесами арендаторов.

Эта ситуация для меня стала наглядным примером того, что стратегия компании должна быть гибкой и предусматривать возможность «черных лебедей» – важных, но маловероятных событий, существенно влияющих на бизнес.

Безусловно, сложно спрогнозировать, что именно произойдет, речь, скорее, о том, чтобы рассмотреть сценарии влияния неких разрушительных факторов и найти сегодня решения, которые позволят бизнесу минимизировать будущие потери. Хотя, кстати, сам Нассим Талеб в интервью говорит, что эпидемию можно было предвидеть и предотвратить, поэтому это не «черный», а «белый» лебедь. Мы не были к нему готовы, и я не знаю компаний, которые были бы, но мы учимся на своих ошибках.

Поэтому в карантин нашей команде пришлось находить выходы из сложных ситуаций, затрагивающих интересы большого количества людей, и делать это, что называется, «с колес». Мы стремились к тому, чтобы сбалансировать интересы всех стейкхолдеров: арендаторов, контрагентов, акционеров, банков, которые нас финансируют, коллектива. Работали над тем, чтобы сократить финансовые потери для нас и партнеров, сообща искали win-win решения. Оперативно обеспечивали полное выполнение санитарно-эпидемиологических норм и демонстрировали это при многочисленных проверках. Конечно, определенным вызовом стала необходимость отстроить работу нашей команды в удаленном режиме.

Я думаю, что нам удалось эффективно справиться с ситуацией. У нас достаточно низкая вакантность – не более 2%, а мы согласовали условия реструктуризации, приемлемые для нас и для банка, договорились с подрядчиками, сократив какие-то услуги, мы не урезали штат и делали регулярные зарплатные выплаты. Я довольна тем, как сработал коллектив.

— Изменился ли tenant-mix ТРЦ, как велась работа с арендаторами в карантин и сразу после него?

— Во время карантина мы стремились максимально облегчить положение партнеров, которые не имели права работать согласно распоряжению правительства: с момента ужесточения карантина были полностью заморожены арендные и другие платежи. Ведь речь шла о попросту о выживании компаний наших арендаторов, особенно мелких бизнесов, доля которых в зависимости от ТРЦ составляет 25-50%. Исключением стали коммунальные и эксплуатационные платежи, поскольку и для нас они также были обязательными, несмотря на отрицательную или нулевую доходность объектов.

Что касается работы в посткарантинный период, то определенно мы стали больше внимания уделять взаимодействию с арендаторами. У нас прошел комплексный процесс актуализации условий партнерства, мы совместно разбираемся в ситуации, делимся прогнозами, реализуем проекты для привлечения в ТРЦ дополнительного трафика.

Изменений в tenant-mix вследствие карантина практически не было. У нас есть долгосрочные планы по оптимизации и усилению tenant-mix, в этом направлении мы и движемся. Например, спустя несколько недель после возвращения региональных ТРЦ к работе, на нашей площадке в Харькове открылся самый большой в Украине консепт-стор Reserved.

— Какая стратегия сети ТРЦ Караван в краткосрочной и долгосрочной перспективе?

Оперативные цели – наращивание трафика, усиление tenant-mix, модернизация общественных зон в наших ТРЦ, развитие партнерства с арендаторами в сфере маркетинга. Кроме того, мы внедряем некоторые процедуры и политики, чтобы оптимизировать внутренние процессы в компании, в первую очередь, документооборот. И, конечно, готовимся к осеннему покупательскому сезону.

Долгосрочную стратегию мы сейчас обновляем, поэтому деталями сможем поделиться позднее. Но могу сказать, что в фокусе нашего развития повышение стандартов шопинга в Украине.

Мы хотим, чтобы наши ТРЦ стали гораздо большим, чем любимым местом для совершения покупок. Less things to buy, but more things to do – вот это должно стать ориентиром в текущих условиях, когда все больше аудитории уходит в онлайн.

Наши крупные проекты будут включать реновацию нашего ТРЦ в г. Харьков, улучшение tenant-mix арендаторов, повышение синергии между арендаторами и ТРЦ, увеличение инвестиционной привлекательности наших объектов для международных ритейлеров, а также поддержку отечественных производителей и дистрибьюторов.

— Как карантин изменил рынок, формат работы арендаторов, предпочтения посетителей?

— Мы начали углублять кооперацию с арендаторами, что дает хороший результат для обеих сторон. Думаю, что это тренд. 10-15 лет назад роль девелоперов была гораздо проще. Сейчас же мы приходим к тому, что торговый центр – это уникальное ценностное предложение для посетителя, созданное в плотном взаимодействии между нами и арендаторами. Это платформа, где арендатор встречает своего клиента.

Конечно, за период карантина произошли определенные сдвиги в поведении и предпочтениях потребителей, усилился запрос общества на разумный, взвешенный шопинг ввиду сокращения семейных бюджетов.

Удаленный режим работы вносит свои изменения в стиль жизни, люди чаще делают выбор в пользу комфортной, а не формальной одежды, обращаются к спорту, что укрепляет спрос на определенные группы товаров.

— Чему этот период научил лично вас? Вашу команду?

— Я еще раз подтвердила для себя, что мы все прежде всего работаем с людьми и главное конкурентное преимущество любого бизнеса – это команда. В условиях, когда любая инновация быстро проникает на рынок и становится из конкурентного преимущества обязательным фактором, тот ресурс, на который можешь опираться – это люди. Построение взаимоотношений внутри команды, с контрагентами, арендаторами, поставщиками – это прежде всего вопрос человеческих отношений. Ну и в целом я бы назвала период карантина глобальным уроком по адаптации бизнеса к негативному влиянию макро-факторов.

Мы поняли, что карантин – это не только время форс-мажоров, но и тот период для оценки собственной эффективности, период, когда можно и нужно заниматься вопросами роста, структурированием и оптимизацией рабочих процессов.

— Открытие ТРЦ Караван Outlet повлияло каким-то образом на рынок?

— Мы открыли Караван Outlet после реконструкции и реконцепции в декабре, а в марте уже закрыли на карантин. Около трех месяцев – определенно мало, чтобы качественно пообщаться с аудиторией. Мы возобновили работу в конце мая и сейчас сконцентрированы на том, чтобы донести до потребителей ценность аутлет-предложения, которое из-за карантина стало еще актуальнее.

Сложная ситуация, в которой оказалось наше общество, усилила тренд на разумное потребление, побудила людей искать дополнительные возможности сэкономить. Аутлет-формат полностью отвечает такому запросу.

Более привлекательной аутлет-торговля стала и для ритейлеров. Из-за аномально теплой зимы и весны, которая не принесла всплеска покупательской активности ввиду пандемии, они накопили большие остатки. Поэтому готовы увеличивать долю аутлет-товаров либо внедрять ее, если ранее в таком формате не работали. ТРЦ Караван Outlet уже подписал ряд контрактов, и находится в переговорном процессе еще с десятью брендами, которые готовы размещаться на долгосрочной основе либо в формате pop-up. Например, недавно состоялось открытие обувных бутиков Lori Blu и XTI, а в первых числах сентября на нашем объекте заработает PUMA Outlet.

— По-вашему, почему первый ТРЦ Outlet открылся в Украине лишь в 2019 году?

— Наш рынок достаточно консервативный. Если что-то хорошо работает, то нет стимула искать другие варианты, которые подразумевают инвестиции, чтобы предоставить новый продукт. Но когда рынок начинает насыщаться, это подталкивает к поиску новых форматов, новых способов взаимодействия с покупателем, таким образом он эволюционирует. Я помню период, когда Караван стал первым торгово-развлекательном центре в Киеве. И вот мы стали пионерами в формате аутлет.

— Поговорим о вашем назначении. Расскажите о вашем предыдущем опыте работы.

— Мое профессиональное становление неразрывно связано с компанией DCH I&RE. Я начала свой путь с должности менеджера финансового департамента, имея за плечами опыт работы в банковской сфере. В 2014-18 годах исполняла обязанности финансового директора, а в 2019-м была назначена операционным директором. После ухода из компании Даниила Владова (генеральный директор компании DCH Infrastructure & Real Estate с 2013-го по 2019 год) я приняла на себя управление бизнесом и занимаю должность исполняющего обязанности генерального директора DCH I&RE.

— Какими принципами руководствуетесь в управлении объектами, командой?

— Я считаю, что краеугольные камни любого бизнеса – системный подход и рациональность, а текущий период вообще требует максимально просчитанных действий. Любое решение стараюсь рассматривать в разных плоскостях, в долгосрочной и краткосрочной перспективе, анализирую на соответствие стратегическим целям, тогда оно будет взвешенным, сбалансированным и, в итоге, даст хорошие результаты для бизнеса. В то же время, нужно проводить постоянную «сверку» с тем, что происходит на рынке, быть открытым инновациям, внедрять лучшие практики, так как очевидно, что у отечественных ТРЦ есть большой задел для роста в сфере клиентского сервиса, арендной политики, администрирования. Я определенно делаю ставку на гибкость и новаторство и поощряю это у членов моей команды.

Если говорить об управленческих принципах, то я считаю, что сейчас усиливается роль психологических методов управления командой, так называемого «эмоционального менеджмента». Эмоции – одна из важных составляющих межличностных отношений, которые, в свою очередь играют важную роль в достижении практически любых целей.

— Какие цели стоят перед вами на вашей должности?

— Сегодня основная моя задача – это актуализация стратегии. Каким образом и как мы должны измениться с учетом внешнего контекста – состояния рынка, трендов, рисков, конкуренции, потребностей нашего посетителя, а также внутреннего контекста – бизнес-модели, людей, процессов, эффективности. Конечно же, задача любого бизнеса – максимизировать финансовый результат. Но начинается это путь с удовлетворения потребностей наших клиентов, а прибыль является эффектом качественного выполнения этой задачи.

— Когда рынок восстановится от последствий карантина?

— Я, конечно, очень хотела бы, чтобы сбылся благоприятный сценарий, предусматривающий восстановление к декабрю, но предпочитаю сдержанный оптимизм. Наши ТРЦ практически вернулись к прежним показателям в потоках, но как вы сами можете наблюдать – с момента открытия ритейла начался период скидок, то есть по сути арендаторы снижают собственную маржу ради оборота. Период сложный, но, если будем находить решения сообща, мы все переживем, а если вынесем из этого опыта уроки – у нас есть шанс сделать бизнес более жизнеспособным и эффективным.

Читайте также

Анжела Борисова, Alef Estate: Для флагманских ТРЦ нет предпосылок для снижения арендных ставок в текущем году